一旦专业市场能够与资本市场完成资本交流,未来商业地产项目相互间的合作必将提升到资本层面。
“现在已经对河南的纺织企业如数家珍了。”4月21日，操着一口江浙口音的鲍伟在接受本报记者采访时笑谈。作为德力西集团有限公司（以下简称德力西）前期谈判代表，鲍伟已在郑州生活了半年时间了。
据悉，去年10月27日，在河南元通纺织有限公司（以下简称元通）举办的中国郑州第二届国际纺织服装交易会上，德力西作为中国企业500强之一的资本大鳄便瞄上了元通纺织城这块蛋糕。
入主元通
“通过前期的沟通、了解，我们已成为亲密的伙伴。”在4月15日，德力西入主郑州纺织产业园、与元通签约的仪式上，德力西董事局主席胡成中对企业“联姻”进行概述。
按照协议约定，双方进行战略重组，成立河南德美元通纺织城有限公司（以下简称德美元通），德力西将注资35亿元，持有股份达68％，处于控股地位。
“元通法人以现有物业注入，但公司的具体持股的结构并未明晰。”胡成中做了个比喻，“这次合作演出不仅是双人舞，还将有一些实力派公司加入，共同演绎。”
其实，在重组元通纺织城之前，德力西跨区域、多领域合作已做了多年的探索。
据了解，德力西在河南已经拥有了南阳、商丘两处光彩大市场。然而，在这两大市场的背后站立着四家民营企业，分别是德力西、北京物美商业集团、安徽南翔集团和河北新奥集团，由它们共同出资成立一家德美奥翔置业有限公司，负责项目运作。
“这是江浙资本运作常用的模式，寻找项目，由多家公司联手出资运作，以此为平台，进行商贸物流开发。”一位业内专家分析，从新公司德美元通的名字似乎可以看出一些端倪，或许此次德力西入主元通仍然由这四家公司联手操刀。
对于公司资本投资来源的猜测，胡成中说，参加项目洽谈的企业不便透露，但都是一些有影响力的行业巨人，“只有具备了充足的资本才能达到利益共享，担当更多的风险。”
在元通纺织城的项目规划书上，记者看到，一期占地面积412亩，投资15.7亿元，将在1~2年内完成主要建设，二期占地面积约400亩，计划投资19.8亿元，3~5年内完成。
重组背后
4月21日，记者走访元通纺织城看到，在招商接待室的外窗玻璃上贴着一张通知。上面写着：从2007年12月1日至2008年1月30日，对商户“开门奖”进行调整，由每月奖励500元调至200元。
“开门奖是我们对商户的补贴，希望他们能留下继续营业，可是每个月补贴也是一笔大额资金，资金的短缺是摆在我们面前的一道鸿沟。”元通纺织城接待室的工作人员对补贴“缩水”事件解释道。
“自去年下半年一期主体工程完工后，公司开始向我们发放补贴，可这和稀少的客源造成的营业损失相比简直是杯水车薪。”元通纺织城B区商户李风勤（化名）告诉记者，元通纺织城的商户多是一些批发商，他们在市区也拥有一些商铺，然而和元通纺织城的经营状况相比，简直是“冰火两重天”，商户也只好放弃市场，留下空置的商铺。
李风勤表示，对于德力西重组元通纺织城，商户们渴望借助此次契机，尽快解决高空置率的难题。
据了解，元通纺织城第一期1300多间商铺已达到90％以上的出售、出租率，可是高入驻率和高空置率形成了巨大的反差，市场清冷的状况不仅伤害了商户的热情，也深深刺痛着元通总经理姜克生。
“无论是易主交权还是战略重组，都是元通纺织城的‘自救’行动。”姜克生表示，现在已经和德力西达成共识，将利用此次机会，改变原先单一做专业的纺织品交易市场，改窄加宽，利用多方的资源优势，在规模、档次和功能等方面‘加工’，修建娱乐、酒店等配套设施。
无疑，通过此次战略重组，既可以使德力西在中部纺织圈建立一个跨地区发展的物流平台，也可以改变元通现有的经营状况，衔接再开发的资金链条。
但由专业的纺织品交易市场转身为多功能的物流中心，一些业内人士也提出了质疑。
根据2004年郑州市政府出台的《郑州重点工业行业2004~2008年发展规划纲要》规定，郑州市政府耗资300亿元人民币打造13平方公里的纺织产业园，中国元通纺织城作为郑州纺织产业园的核心功能区，打造为专业纺织品物流中心。
“为了加快棉纺织企业的改制、整合，郑州市政府做出了战略决策调整，对企业自主经营进行了一定的放权。”郑州纺织产业园管委会主任陈宏伟说，管委会与德力西签订了协议，将由德美元通实施元通纺织城项目的具体运作和建设经营。
“打造多功能的物流中心，对合作双方都是一大考验。如果不能有效地整合现有资源，政府对企业改窄加宽的权限过度放权，企业原有身份也会发生实质性的改变。缺失控股权的元通纺织城可能会由于资金牵制而改变初衷的想法。”上述人士担心。
目前建设批发市场拿地成本较低，投入资金相对较小，而成熟的大型专业批发市场较高的租金可以为开发商带来不菲的收益，一些投资商正是瞄准此契机进行商业地产投资。
资本联姻市场
近年来，省内大型批发市场呈快速发展的状态，门类齐全的批发市场为市场注入了活力，但专业批发市场多采取同类化、各自独立经营的销售模式，也给其后续发展带来考验。
“同类企业扎堆竞争对行业市场的培育和发展并非益举。”河南省商业行业协会会长张慧玉举例说，仅在郑州地区就有3家纺织品批发市场，很容易发生因抢夺商户而进行的恶性竞争，最终损失还是由企业自己来扛。
他还认为，独立经营的销售模式也是批发市场呈现多而散现状的原因之一。缺少客户资源，没有足够的资金注入，批发市场很容易发生市场断流，甚至出现空壳市场。
据悉，在距离元通纺织城不远处的郑州西区的大厨房、水岸花木城、中原国际小商品城，也都是高空置率的代表。
“由于目前城市中心用地逐渐短缺，一些大型的商业地产开发项目搬迁到城市郊区，如果要吸引商户进驻和巩固客源必须建立完备的基础设施以及配套的管理。现在多数市场还只停留在初级阶段，一旦批发专业市场能够与资本市场完成资本交流，我们的商业地产运作就进入高级阶段了。”某商业地产开发商表示，未来商业地产项目相互间的合作必将提升到资本合作层面。
可以预见，随着地域垄断的坚冰被逐步打破，商业地产之间跨区域兼并重组将成为不可避免的发展趋势。而德力西注资元通也将成为众多重组的一个缩影。
