房地产信托：这一年 很受伤

据不完全统计，2006年国内共发行90只房地产信托产品，发行规模约147亿元。2005年这个数据为121只房地产信托产品，发行规模157.27亿元。 　　对2006年房地产信托充满期盼的人们失望不已，在国家对房地产的宏观调控背景下，房地产信托只是在原地踏步，不仅信托品种及规模没有扩大，而且信托产品结构也依旧停留在2005年的水平之上。 　　盛世遭变 　　“房地产行业的巨大资金需求，以及不断攀升的房价使资金看到了地产行业的巨大投资价值，高利益回报，使信托公司积极投身房地产。”用益信托工作室李旸坦言。 　　2006年初，房地产信托在经历了一段时间的低迷后，马上开始迎来一个增长高峰，与信托产品中的金融、基建并称三驾马车。第二季度，共发行33个房地产信托产品，高达77.66亿元的资金规模创造了有史以来单季度房地产信托发行规模的最高纪录。 　　然而，欢笑时刻似乎到此卡住，年中“54号文”的下发对房地产信托产品提出了风险警告。 　　金港信托研究部孙立分析，“整个宏观环境的变化是房地产信托2006年下半年表现令人失望的首要原因”。 　　“54号文”钳制的主要对象是贷款信托与2005年“212号文”以来出现的股权类信托，这对以贷款类信托占主要比例的房地产信托冲击得异常的迅速与威猛。出于对政策风险的考虑，信托公司对房地产项目投资更加理性与审慎，从8月到11月房地产信托产品数量连续四个月下滑。二季度的龙头威风荡然无存。 　　尴尬处境 　　事实上，在宏观调控收紧银根后，银行贷款仍能占到项目融资额的60%左右，信托融资在房地产项目融资中的比重一直很低。 　　究其原因，孙立分析，“信托合同无法突破200份限制是首要原因。”房地产开发资金缺口较大，200份的限制极大地制约了房地产信托融资规模。 　　事实上，解禁200份的呼声未曾间断，银监会也在积极制定策略。2006年8月下发的“65号文”表示允许创新试点的信托公司面向机构投资者发行的集合信托计划，可突破200份信托合同的限制。将近年底，银监会在对信托“两规”的修改中，也再次将突破200份提上日程。 　　但是银监会推行的是“分类监管”的扶优政策，这把大多数信托公司关在突破200份的门外。在修改后的“两规”实施后的三年过渡期内，没有达到新办法要求的信托公司亦不得突破200份限制。 　　2006年8月银监会下发的《关于加强信托投资公司集合资金信托项下财产托管和信息披露等有关问题的通知》，规定信托公司开展信托业务必须经由第三方银行托管，这又无疑增加了信托发行的成本。 　　一位信托公司的信托部门负责人表示，“房地产信托融资成本变高直接降低了开发商对信托融资的热情”。 　　同时，信托公司对房地产信托并不看重也影响了信托融资在房企融资中所占比例。 　　随着股市的走好以及房地产政策风险的增加，信托公司纷纷放弃房地产信托，转而抢战股市。2006年，尤其是政策监管加强后的下半年，曾经房地产、金融、基建三足鼎立局面，变成了金融一枝独秀。房地产信托不得不接受来自开发商与信托公司两方面的忽视。 　　“房地产信托除了在数量及规模上的缩减，在创新上也是乏善可陈。”孙立一语道破双重忽视的后果。 　　在一系列的银信合作、信托公司创新试点、资产证券化试点浪潮中，难寻房地产信托创新的影子。在过去的一年中，房地产信托基本沿用了2005年已有的资金贷款、股权投资、受益权转让、置业购买、债权信托和组合投资等信托结构方式。2005年一直炒作将在2006年面世的房地产基金也仍是“雷声大雨点小”。 　　“在‘两规’修改对信托公司重新定位后，经过2007年上半年的调整酝酿，到下半年有可能出现房地产信托创新产品”，面对2006年的乏善可陈，孙立提出了他对2007年的希望。