【中国童装网】“办工厂不如办市场。”厚街部分鞋企这一年通过转型升级,实现漂亮转身。
“退二进三”在东莞很早被提及,不了解背景的人还不明白工业大市东莞为什么要“退二进三”?
直到去年下半年,空置厂房开始增多,作为企业经济的“晴雨表”,“空置厂房”无疑成了金融危机下东莞经济萧条的一面。就在这个时候,鸿运鞋材鞋业广场董事长卓木雄开始“抄底”,他看中的是厚街寮厦村4.2万平方米的空置厂房和即将空置的旧厂房。
经过一年的运作,鸿运的招商、营业有序展开,为此,也让寮厦村成为风暴眼中厚街厂房空置率最低的村之一。
鸿运鞋材鞋机广场也被作为东莞市“退二进三”工程示范单位和转型升级示范点,并在今年8月12日迎来了中央政治局委员、省委书记汪洋的考察。
汪洋直言:“办工厂不如办市场。”他认为，这是产业结构调整“退二进三”成功的“鸿运模式”。
从东莞政府提供的数据来看，2009年上半年三大产业比重由2008年的0.3∶52.8∶46.9调整为0.4∶45.8∶53.8,服务业比重比2008年底提高了6.9个百分点。
对于上述数据的分析，东莞官方认为，产业结构得到优化，“退二进三”发挥着巨大作用。
经典“鸿运模式”
汪洋视察鸿运鞋业鞋材市场4个月后，记者再次来到鸿运，目前用于开发三期的旧厂房已全部拆迁，而调整后的鸿运一期———鸿运外贸鞋城于今年10月28日正式开业。
“现在商铺租金大概在40-60元/平方米之间。”董事长卓木雄告诉记者:“招商很好,招商率为97%-98%。”
今年8月汪洋来视察鸿运时,这里的商铺租金在25元/平方米上下徘徊。说到这里,卓木雄总是感谢政府对鸿运的关注。
客观地看,鸿运鞋业鞋材市场确实是个纯商业地产项目和政府“退二进三”工作的经典结合。一方面有着某种巧合,另一方面也是产业链完善的必然需要。
鸿运鞋材鞋业广场由香港雄信集团和深圳世纪城投资有限公司联合投资开发,主营皮革、鞋材、鞋材辅料。
在鸿运二期开发之前,这块4.2万平方米的集体用地上有着6家普通工厂,从事五金、陶瓷等低端加工,进入2008年,低附加值的生产让这几家企业徘徊在生死边缘。
2008年中期,两家工厂分别因为合同到期和倒闭相继关停,一下子空出来的两间厂房,顿时成为村委干部的“烫手山芋”。此时,寮厦村委会主动找到鸿运鞋材老板,双方达成合作。
为保证鸿运二期扩充用地需求,村委会主动走访附近四家租赁集体用地的工厂主,劝其结业或者转移。通过协商,由鸿运鞋材给予这些提前结业或转移的工厂40万元到300万元不等的赔偿金。一番沟通下来,有三家企业因本身经营效益每况愈下,选择结业。另外一家转移到东莞(惠州)的产业转移园。
2008年下半年,鸿运斥资9500万元建设“鸿运鞋材”工程。
发展“2.5产业”
“鸿运二期”投用后,集体厂房租金收入由原来每月44万元增加到每月60万元,单这个片区一年就给集体经济增加收入150多万元。
在鸿运鞋材鞋业广场周边,还形成了很多与鞋有关的配套商家。出租屋(铺)租金也由1000元/月飙升至6000元/月。周边一些小工厂顺势改造成铺位。
消化了空置厂房、提高了集体物业商业价值、活跃了当地经济，使得“鸿运模式”在东莞产业结构调整的大背景下，显得经典。
从理论上看，“退二进三”分为两种内涵，一种说法是指在产业结构调整中，缩小第二产业，发展第三产业；另一种说法是第二产业从市区退出，发展商业、服务业等第三产业。
从东莞的实际来看，应该是第一种涵义，缩小第二产业，发展第三产业。
“退二进三”中的“三”，除了发展商业，东莞政府还创造性地提出了“2.5产业”，即创意产业。
根据《关于促进创意产业园区发展的实施意见》，选择有一定产业集聚基础的2-3个创意产业园区作为示范园区。东莞的创意产业园建设将因地制宜，结合城市“三旧”改造、旧工业园区更新改造，充分利用现有的闲置旧厂房。
12月31日，作为东莞首个创意文化产业示范基地、南城政府重点扶持项目———东莞艺展工艺品中心将正式开业。而这个项目正是南城一家玩具厂旧厂房升级改造而成。
这间厂房是曾与合俊玩具厂有合作协议的雅田玩具厂，两年前撤离东莞南城后留下5万多平方米的旧厂房。今年8月,南城携手东莞艺展工艺品中心有限公司对这个旧厂房进行升级改造,斥资1亿元。该项目的目标是努力打造成为东莞市的文化艺术基地、创业产业基地。
探索中的困扰
东莞副市长江凌在接受记者采访时曾说:“通过一年的工作，东莞的产业结构有了积极变化。特别是三大产业的结构有了新变化，第二产业比重降下来了，第三产业尤其是服务业通过调整后有了很大发展。”
他认为:“寮厦村最大的标本意义就是，镇中心周边的村，利用土地商业优势,淘汰落后产能,通过‘退二进三’方式实现‘腾笼换鸟’。这种模式对东莞相当数量有条件的村是个很好的借鉴。”
在“退二进三”过程中，面临的最实际问题就是土地证和房产证的缺失，产权不明晰,给“退二进三”后企业的融资、重组等长远运作设置了重重障碍。为此，东莞政府出台相关政策,本着“灵活变通”的原则加紧解决这类历史遗留问题。
以鸿运为例，据寮厦村书记方贺成介绍，目前鸿运二期4.2万平方米地全部为集体所有，没有土地证和房产证。“现在我们对物业拥有20年的使用权。”卓木雄说，“尽管自己并没有这块地的所有权，但希望这块地能够尽快完善产权手续，如取得村小组集体用地证，这样对市场规范运作，获取融资有很大帮助，也能为公司以后的发展争取更多主动权。”
对此，厚街镇委书记黎惠勤表示，目前厚街推进“退二进三”工作的重点之一是把厂房拆掉，让工业用地先进入国土拍卖市场，拍卖所得金额首先用于偿还村里的债务，成功竞拍的商业巨头将盘活土地，他们通过招商引入合作者共同开发与整合。在提高商贸厚街影响力的同时，也可以增加地方财政收入。 |
