一、谨防高回报率的承诺
网上一些商业媒体对于商业物业投资回报分析的文章中,15%的回报率是个经常出现的数字,说商业物业的投资者在七八年左右就能基本回收成本,以后你就净挣了。不仅如此,现在很多开盘的商业物业项目的宣传广告和销售人员的介绍中,都经常出现这个数字。笔者作为从事商业地产策划的职业人士,对此非常愤慨。为何15%居然就成了一种定论?谁下的?蛊惑人心,不负责任。
商业物业投资是个要综合考虑的问题,不能像住宅物业投资一样,商业物业投资的动态性更强。商业物业的价值很大程度上由人流和消费决定,而人流和消费又受交通、人文、历史、区域环境规划、规模、建筑物的特点、招商限制,还有整个商业零售市场、商品档次和时尚潮流等等多方面因素影响。在没有分析这些因素的情况下,或者只考虑几个方面,就妄下决定,是有很大风险的。
二、要分析适合经营什么
每个商业物业的功能业态的分布是不同的,有的部分只能做餐饮,有的就只能开精品店,而各个行业的品牌客户在做店址选择时,都会有其最高租金标准,其中餐饮的租金较低,而精品店和品牌服装专卖店比较高。所以在投资购买商铺时,要分析它能做什么不能做什么,再分析所选择的租客中,租金会在什么范围内,然后了解其周边商铺情况,得出最可行的租金估价,再算投资回报。
三、要看商业环境前景
考虑其商业物业环境的前景,要有发展的眼光。有许多投资买家买一些看似很偏位置的铺位,几年之后,此地逐渐形成商业氛围,区域商业物业价值迅速攀升,虽然前期租金很低,商户难寻,但时机成熟之时,就可以将商铺高出买进价几倍价钱售出。 |