“为别人打工，还不如自己当老板”，想投资商铺自主创业的人一年比一年多。而商铺日益多样化使小投资者犯了愁。“我喜欢在小店淘货，但这边小店不够多。”在大望路工作的王小姐表示，SOHO现代城和万达广场里面有一些不错的小店，所以自己也很想投资这样一个小店，位置不用太好，但要有特色，但是铺位真的很难找，不是价位高得吓人就是偏僻得连个人都没有。
小面积商铺由于总价低，目前越来越受到中小投资者的青睐。但是现在的商业项目很少能够找到面积很小，分割合理的店面，大多都是以大面积的店面和整层出租出售为主，很少有开发商关注那些小投资者的利益。采访中，投资客很多都提到了这个问题，他们觉得现在的商业总体量很大，但就是没有多少“小铺”供其选择，他们往往只能进入购物中心或是批发市场。所以，针对有限的铺位就要更多一份眼光，多一个心眼，如何从中择优。
●小投资者秘笈：两大样板+六大秘笈●
样板一：打分定商圈掐表算人流
原则1：打分定商圈。像肯德基等这样大型的连锁企业计划进入某城市时，就先通过有关部门或专业调查公司收集这个地区的资料，这是规划商圈的前提。
商圈规划采取的是记分方法。例如，这个地区有一个大型商场，商场营业额在1000万元算一分，5000万元算5分等；有一条公交线路加多少分，有一条地铁线路加多少分。这些分值标准是多年来平均下来的一个经验值，一般也比较准确。打分打完了，商圈也被大致分成了好几个板块，比如市级商业型、区级商业型、定点消费型、还有社区型、商务两用型、旅游型等等。接下来，就是确定在哪个商圈开店。在商圈选择的标准上，一方面要考虑餐馆自身的市场定位；另一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度。餐馆的市场定位不同，吸引的顾客群也不一样，商圈的选择也就不同。
小投资者秘笈：商圈的成熟度和稳定度也非常重要。比如规划局说某条路要改造，在什么地方设立地址，将来这里很有可能成为一个很热闹的商圈，因此小投资者也要有收集资料、分析市政规划的能力。不然，选到一些刚进驻就面临拆迁、修路的地段就要吃哑巴亏了。
原则2：掐表记录人流量。有些商圈是很成熟的商圈，但不可能任何位置都是聚客点，肯定有最主要的聚集客人的位置。
努力争取在最聚客的地方和其附近开店。而如何确定哪里是最聚客的，人流动线是怎么样的，在这个区域里，人从商场出来后是往哪个方向走等等。这些都可以派人去掐表，去测量，有一套完整的数据之后才能据此确定地址。
比如，在店门前人流量的测定，是在计划开店的地点掐表记录经过的人流，测算单位时间内多少人经过该位置。除了该位置所在人行道上的人流外，还要测马路中间的和马路对面的人流量。马路中间的只算骑自行车的，开车的不算。是否算马路对面的人流量要看马路宽度，路较窄就算，路宽超过一定标准，一般就是隔离带，顾客就不可能再过来消费，就不算对面的人流量。种种情况都很有讲究。
小投资者秘笈：过去古语说“一步差三市”。开店地址差一步就有可能差三成的买卖。这跟人流动线（人流活动的线路）有关，可能有人走到这，该拐弯，则这个地方就是客人到不了的地方，虽然差不了一个小胡同，但生意却要差很多。因此小投资者在选铺的时候，一定要考虑到人流量的问题。选址时一定要考虑人流会不会被竞争对手截住等等。在考察人流量的时候，掐表记录的方法应是个值得学习的好方法。 |
